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浅谈房地产开发项目的施工管理
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一、做好房地产项目施工管理的节点控制 项目进入实施阶段后,作为管理人员,一定要把眼睛盯在计划的关键节点上,把精力集中在关键节点上。对计划关键节点的控制是企业由粗放型向细化型转变,是提纲携领、化繁为简、化难为易的管理方法。为此,要做好逆计划,对每个关键节点前的工作要有预测,按工作的先后顺序反方向梳理
工作程序和衔接关系。对可能影响工作进度的因素和环节做出预案,并加以关注;做好实时监测,对每个关键节点所应完成的任务进行实时实地的监督检测,管理人员对每天的工作完成情况要进行检查,对承包商的工作安排要有了解,由此测算出施工效率,从而掌握关键节点的进度;做好因果剖析,对进度拖延的现象或是某一工序连续延误的现象进行解剖分析,查找原因,进度拖延是工程施工中经常发生的现象,但是关键节点的延误会拖延总工期,管理人员要对此进行分析研究,要用每天的实时监测记录与计划对比,一要分析确定已拖延的工作量、已拖延的进度对总工期的影响有多大;二要分析承包商的工作效率、工作负荷、人力和机具设备安排是否匹配、是否满足进度的需求;三要分析边界条件的变化和影响程度,如设计错误或变更、供方供应不及时、天气影响等;做好纠偏,制定针对措施,消除继续拖延的可能性,制定弥补措施,赶回已拖延的工期。
二、对施工进度及工程质量加强管理
1、施工准备阶段的质量控制
在房地产工程施工前,单位必须对承包单位现场施工管理机构的技术管理体系、质量保证体系、质量管理体系进行严格审查,确保在施工的过程中可以对水库工程的施工质量进行及时签认。对直接影响水库工程质量的施工设备和机械,要对承包单位出示的技术性能报告进行严格的审核,如果有达不到质量标准的必须立即更换,不能在房地产工程施工中使用。必须要求承包单位提供在工程施工将要使用到的计量器和机器具的权威检测部门的鉴定证明,同时保证其有效期限。必须要求承包单位把将要进场工程材料、设备和构配件的报审表中提供进场质量检验记录和质量证明资料,并对其进行审核签认。同时还要按照相关工程质量管理文件规定和委托监理合同约定对进场的实物根据一定的比例采用见证取样或者平行检验方式进行抽检。必须要求项目监理人员验收不合格或者未经验收的工程设备、材料和构配件等必须拒绝签认,同时签发书面的监理通知单,通知承包单位必须把不合格的设备、构配件和工程材料在限期内撤出施工现场。项目监理部在设计交底前,应该安排监理人员对设计文件进行详细熟悉。如果发现图纸中存在设计问题,应向设计单位通过建设单位提出书面
建议和意见。施工单位安排的设计交底会,工程监理人员要认真参加,同时对设计技术交底会议的记录(纪要)现场进行签认。
2、施工过程中的质量管理
在具体的施工过程中施工现场情况是复杂多变的,经常出现施工返工和设计变更等类似情况。因此,在对施工进度计划及质量的监理工作中必须十分的注意出现模式化倾向问题,应该根据施工情况进行动态的调整和安排。要结合水利水电工程的具体特征以及现场施工中影响质量问题的要素,采取有效的措施把工程质量事后验收改变为事前进行控制,提前采取
预防手段,控制各道工序的质量,从而合理的解决工程质量可能存在的缺陷,减少返工,避免资金和建材的浪费。控制各道工序质的量要实行严格的数理统计方法,坚持实测——分析
——判断这一过程,在统计和分析时根据检验数据,对工序整体质量的是否稳定和正常进行评估。在实际工作中,必须严格规范施工工艺流程,这是确保所有工序质量的基础,进场前施工队伍必须就对整个工程的技术指标等进行书面交底工作,划定分解好各分项工序的具体内容以及质量监控重点的分布。要实现最优的施工质量的管理,必须严格要求施工队伍按照工艺的流程施工,这是规范施工操作的准则和依据,是施工工序质量的有所保证的基础,操作人员在施工的过程中要严格遵守工艺流程。
三、注意施工阶段的过程控制和管理
房地产开发企业对工程管理的理想境界是:工程质量达到甚至超过期望,施工工期控制在理想的时间内,使施工单位获得了合理的经济效益。这样房地产开发企业和施工单位不再是对立的双方,而是真正的合作伙伴。
严格把好工程质量关加强质量管理,控制返工率。在施工过程中,要严格把好工程质量这一关,充分认识到“细节决定成败”的含义,各方主体质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中,采取防范措施,消除质量通病,避免造成不必要的人、财、物的浪费从而加大工程投资。甲方代表要随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。如果发现问题,应及时处理,该返工则返工,由此造成的损失由施工方负责。但需要注意,不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,应该责令其改正、处以罚款。情节严重的,报上级主管部门,责令其停业整顿,降低资质等级或者吊销资质证书;造成建设工程质量不符合规定的质量标准的,施工方应负责返工、修理,并且赔偿因此造成的损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。加大对隐蔽工程和中间部位的检查和验收,工程项目具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位,施工方要进行自检,并在48h前通知甲方代表,请求甲方进行验收。
参考文献:
[1] 徐烨. 房地产项目现场施工管理策略分析[J]. 现代商贸工业. 2009(14).
[2] 张志华. 房地产施工项目管理探讨[J]. 商品与质量. 2009(S1).
