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城市轨道交通与综合开发
本
文来
源
一、综合开发必要性 随着我国经济的高速发展,城市规模不断扩大,很多城市均在发展轨道交通系统,城市轨道交通工程的实施,将从根本上改善城市交通状况,促进城市的发展。但轨道交通是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的公益事业,所以在建设和初期运营期间,必然给投资建设方带来一定的经济负担。根据国内外成
功的经验,在沿线进行综合开发,将是充分发挥轨道交通骨干交通的作用,扩大客流吸引范围,带动轨道交通沿线的经济快速发展,缓解建设资金困难的有效途径。
通过轨道交通的建设,可充分利用轨道交通对其沿线地面、地下空间进行合理的开发与利用,在城市总体规划的框架下,提高城市整体功能的作用。合理的综合开发不仅为建设方谋求经济效益,而且可以带动工商业、房地产业和旅游观光业的繁荣,加快沿线基础设施的建设,还能带动客流的快速增加,有利于提高票务收入。
二、综合开发模式、特点及分析
1.车站上盖发展模式
一般车站与物业、广场等整合为同一建筑群,联系密切,相互促进。
(1)特点:
a.车站大量的客流能使物业开发价值迅速提升,投资回报快。
b.如与城市广场或商业中心结合,易形成城市中心或商业中心,从而带动整个大社区的发展。
c.节约城市用地,并由于不分隔城市地块,为地块良好的整体规划和高密度发展提供便利。
(2) 常见的型式:
a.地下站与物业结合的型式
形式内容多样,可与商业、居住区、城市中心、文娱设施结合。
b.高架站与物业结合的型式
节约用地,降低建设成本,提高物业市场竞争力;将站厅客流聚散空间与城市广场对位,形成社区中心,扩大物业开发影响范围。(如香港地铁青衣站)
c.出入口与物业结合的型式
可为物业提供便利地铁出入口,方便物业方向的客流,提升物业的市场价值。
2.车站周边发展模式
一般车站位于城市道路下(上)时,车站通过出入口、天桥、地道等与道路两侧物业结合。(如香港地铁奥运站)
特点:车站大量的客流能使物业开发价值迅速提升,投资回报快。
3.地下空间开发模式
将车站站厅及存车线、渡线上方等既有空间与开发合理整合为大型空间,为地下空间的多样开发提供便利和平台。
地下空间开发型式多样,可根据周边规划和功能定位灵活调整综合开发方向。
(1)商业空间型式
如车站位于城市商业街区,特别是车流量大的城市主干道,可以车站为中心,将街区中的大型商业中心的地下室联成完整的空间,形成四通八达的地下商业步行街,提升整个社区的商业开发价值。(如广州地铁烈士陵园站、上海地铁徐家汇站)
(2)文化展览空间型式
车站既有空间设置文化展览、交流区域,可提升社区文化氛围,展示城市历史、文化、艺术特点,能取得较好的社会经济效益。(如东京大江户线车站)
(3)城市广场型式
将车站与城市广场融为一体,衍生城市广场的功能和意义,突出城市广场的中心地位和凝聚性,创造性的发挥轨道交通的特点和优越性。
(4)服务设施型式
在城市公共服务设施用地紧张的社区,可充分利用车站富余的既有空间作为公共服务设施,方便市民,如在城市CBD区、居住区等停车位紧张的社区,可将车站存车线上方的空间利用为地下停车场。
(5)综合型式
既兼备商业、文化空间,又能与城市广场互动,从而改善社区整体规划,一般可在城市中心区采用这种综合型式。
三、综合开发可借鉴的TOD模式
1. 以公共交通为导向的发展模式这个概念最早由美国建筑设计师哈里森·弗雷克提出,是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线,然后以公交交通站点为中心、以400-800米(5-10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心,其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。城市重建地块、填充地块和新开发土地均可采用TOD模式。
由于公共交通的发展必然导致人们出行方式的“步行化”,而步行化又必然要求开发商在打造以公共交通为导向的发展模式的时候注重广场、花园、商服、天桥等公共设施的建设以吸引和方便居民搭乘地铁,所以在一定程度上开发商代替政府进行了城市公共设施的建设。由于开发商与轨道交通和 新市镇开发等城市发展计划紧密结合以地铁沿线和地铁站的开发权伴随巨大的利益,新市镇的开发更让房地产商有了大显身手的机会去兴建超大规模的社区。而随着社区的逐渐成熟,也有利于房产的保值和升值,最终形成良性循环。其结果是政府、开发商和城市居民的“多赢”。 2.香港轨道交通综合开发成功经验 相对目前国内乃
至世界地铁运营普遍亏损的局面,香港地铁在其近三十年的建设运营过程中积累了丰富的经验,成为世界上屈指可数的赢利的轨道交通公司。香港地铁的成功运营,其一重要经验就是将站点的物业与地铁建设运营紧密联系在一起,达到以下几个相关联的目标:
(1)地铁上盖及周边物业能尽享地铁交通之便。
(2)将地铁上盖物业发展成为地区中心和交通枢纽。
(3)物业的发展和地区中心交通枢纽的形成能稳定和增加地铁客流,以增加地铁运营收入。
(4)最大限度地提升地铁沿线土地的价值,为城市特别是新兴城镇的发展注入动力。
随着市场资源的自然配置和房产开发商开发理念的成熟,加上政府的有效引导,TOD模式在香港发展带来了巨大的社会经济效益。其中着名的案例有太古城站、奥运站、青衣站和九龙湾站等。
四、综合开发原则
(1)车站及沿线综合开发应符合城市总体规划要求,建筑风格应具有时代性和地方特色,并展示城市特色;
(2)综合开发应以轨道交通建设为目的,以地铁建设外延效益补充地铁建设投资,力求降低轨道交通建设成本,探索轨道交通可持续发展道路。
(3)综合开发应在满足轨道交通功能为主的前提下,结合车站及沿线条件进行物业开发,集约利用土地,加快城镇城市化进程。
